2021年，房地产行业不确定性加剧，政策不断加码，融资环境持续收紧，不动产投资面临全新的挑战。

 

稳盛投资作为金地集团“一体两翼”战略中金融侧翼的重要载体，依托金地集团的强大平台及稳盛投资的核心竞争力，多年来在地产金融领域始终保持着稳健增长和业界认可，也充分体现着金地集团多元化布局的雄厚实力。那么在风云变幻的市场环境下，稳盛投资是如何进行地产金融创新？如何多元化布局转型升级？如何进行有效的运营管理及风险控制……

 

带着这一系列问题，克而瑞资管专访稳盛投资总裁许亚峰，分享稳盛投资的成功经验与独到见解。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

— 以下为专访内容节选 —

 

 

 

 

 

 

 

 

投资模式

 

 

 

 

 

 

 

克而瑞资管：近一年在“集中供地”、“三道红线”等政策多重影响下，稳盛是如何调整投资战略适应新的市场形势，在地产金融创新领域进行了哪些探索？

 

 

许亚峰：不论是“集中供地”、“三道红线”，还是其他调控政策的发布，政府都是希望防止行业盲目的发展。对于企业本身来讲，自身要去控制过快发展的冲动，保持稳健发展的战略方针。过快的规模扩张、持续运用高杠杆的发展模式在现有的大环境下，正在渐渐退出历史舞台，企业应该换位思考，重新出发，专注修炼内功，培养自身的投资能力和经营能力，挖掘自身内在的潜力，通过管理提升效益，从而推动整体的发展质量。目前，我们还在这条道路上不断尝试与探索。

 

 

克而瑞资管：布局物流地产、存量物业，做商业地产转型升级等成为房地产私募基金投资的新趋势，稳盛目前看好哪些城市更新的投资机会？ 

 

许亚峰：一方面，在既往已经较为成熟的住宅开发类投资业务上，包括股权投资、小股操盘、或者投资代建等模式，稳盛仍然会保持稳健的发展，维持一个合理的业务增长量。另一方面，我们会加大城市更新基金，尤其是在产业园等方向的投资。无论是投向产业基金，还是做产业的直投，这些内容都更加契合金地集团的整体投资策略，同时也符合国家产业兴国、科技兴国的政策导向。近期，稳盛刚刚投资了位于广州科学城核心区域的产业园项目，总建筑面积约15万平方米，项目一大特点是产业布局定位于生物医药、电子信息、人工智能等符合当前经济发展趋势的热门领域、以及区域的产业布局导向。

 

克而瑞资管：现在金融机构越来越重视风控建设，稳盛目前在风控方面都采取了哪些有效措施以及有哪些实践经验可以和大家分享？ 

 

许亚峰：一方面，以往在住宅开发类投资领域，无论是小股操盘，还是投资+代建，稳盛有着丰富的经验，我们可以充分发挥主动管理的能力，并协同金地集团各个相关业务链条的资源，发挥品牌能力、融资能力、操盘能力上的优势，有效把控住宅开发的风险。另一方面，对于我们投资的持有类项目上，要更加强调和关注持续的运营能力以及多维度的投资策略。比如稳盛重点关注的产业园区和社区商业的投资业态，我们可以利用优势资源，协同发挥金地产业公司的运营能力和金地商置的商管能力，通过对资产的物理形态上的改造建设，提升建筑物本身的使用效能，同时在对资产的运营上，提供综合性的赋能服务，以此来实现对资产价值的挖掘和提升，获取客户的认可，从而最终达到投资回报率的充分提升。像我们投资的产业园项目，比如杭州·金地威新科技园、上海·金地威新8号桥、杭州·金地威新8号桥，以及社区商业-上海金地·喜悦荟等项目，基本上都是采用这样的逻辑。

 

 

克而瑞资管：不动产私募股权投资基金想要得到长效的发展，需要吸引更多高净值客户进入这个赛道，目前这些客户关注焦点是什么，稳盛的比较优势是什么，并为此做哪些准备？

 

许亚峰：以往的住宅业务，我们的核心资金来源主要是银行、信托等金融机构。稳盛投资早在十年前开始探索人民币房地产基金业务，很多投资人和我们保持了长期、稳定的合作关系，目前在股权项目上，一方面，我们的投资人在这一领域也颇为专业，对我们的每一个项目都会有自己的判断。另一方面，稳盛投资的历史业绩也得到了大部分投资人的信任与认可，资金问题就迎刃而解了。从政策监管层面来看，债性资金会面临比较大的挑战，但金融机构内部对于房地产股权项目的主动投资仍然是鼓励的。另外，目前我们投资的产业园区等城市更新类项目，投资的周期较长，我们基本会按照五年以上的测算去投资，所以对投资人的要求就更高一些。我们可能还会重点关注一些包括险资等机构的资金，主要原因还是在于专业的投资人对于此类项目的投资商业模式认可程度以及周期的承受能力更强，未来这也是我们的重点发展方向。

 

克而瑞资管：随着中国资本市场的逐步开放，您觉得未来有哪些资金会进入到不动产股权投资领域？

 

许亚峰：从国际资本角度出发，他们对于中国市场一直比较看好。人民币的升值是其中的一个考虑因素，最关键还是中国自身的经济增长的动力，尤其是这次疫情考验的表现。中国在疫情应对上可以说是全球最为成功的案例，对于中国经济持续增长的潜力，国际资本持乐观态度。未来将有一些国际性的公募私募基金，包括久期比较长的养老基金、捐赠基金等，可能会进入不动产股权投资领域。

 

 

 

 

 

 

 

资产运营

 

 

 

 

 

 

克而瑞资管：稳盛目前在投项目是通过什么模式进行运营管理以提升其内在价值？

 

 

许亚峰：原有的住宅项目，我们有成熟的资管团队，经过公司十几年的培养，我们的资管团队有着丰富的经验，运营管理能力较强。运用项目现场资管体系和资产管理监管体系相互结合的方式，对不同阶段的投资项目实施紧密、可量化的管控。目前我们在产业园、社区商业，未来还会涉及办公、孵化器等全新领域，会协同金地集团产业公司在各个专业经营条线上的经营能力，寻求与集团内部的兄弟公司来共同合作运营。一方面，协调和发挥集团产业公司的能力和优势。另一方面，我们也在这些项目中锻炼我们自身的能力，不断完善合作模式。

 

克而瑞资管：能跟我们分享下稳盛在各个领域运作过的一些成功项目吗？

 

许亚峰：产业园区和社区商业是稳盛目前重点关注的投资业态。

 

随着中国产业结构进一步升级和国家产业兴国政策所带来的机会，金地集团近几年正逐步加大产业地产的发展力度，稳盛投资也在产业园区投资上积累了一定的经验。从早期的上海8号桥项目，是国内“轻资产”文化创意产业园区的代表，到现在的上海·金地威新8号桥（滨江园）、上海·金地威新8号桥（半淞园），以及杭州·金地威新科技园、杭州·金地威新8号桥等等，都是稳盛参与投资的产业园区项目的成功案例。结合项目当地的产业发展策略，这些项目为所在城市和地区的形象带来了改善与提升，也为当地的产业升级和经济增长提供了有力支撑。比如，上海·金地威新8号桥（滨江园）项目的一大特点，是其区别于办公楼等标准化的传统环境，有更多灵活展示的空间，尤其推荐给设计相关领域的展示型办公企业，未来将与徐汇滨江及世博滨江整体形成上海滨江办公的新集聚区。再比如，杭州·金地威新科技园，引入生态办公理念，打造智慧网谷小镇内稀有的私享立体花园式独栋院墅办公场，让企业员工在办公时可以尽情与大自然亲密接触，此外，该项目聚焦数字产业，赋能区域及城市的未来发展。除此之外，近期稳盛投资与金地商置产业公司共同投资的位于广州科学城核心区域的产业园项目，总建筑面积约15万平米，迎合区域市场发展和公司策略，项目以生物医药、电子信息、人工智能等为主要产业定位进行持有运营，符合当前经济发展趋势和区域产业布局导向。

 

杭州·金地威新科技园效果图

 

 

在社区商业领域，我们看到了区域细分市场社区周边居民对日常消费、文化娱乐、兴趣培养以及综合服务的强需求，因此我们觉得这一领域是有一定的上升空间和价值赋能潜力的。我们在上海投资的“金地·喜悦荟Oopcity”经过17个月的升级改造，已经在去年12月正式开业，现在已经成为一个以儿童教育和休闲娱乐为服务主题的社区型购物中心，给该地区的社区业主带来了非常大的便利和全新的服务体验。

 

金地·喜悦荟Oopcity（上海康建广场）实景鸟瞰图

 

 

从投资逻辑来看，一方面，由于我们在资金整合能力上有比较强的实力，所以在项目前期开展阶段以收购为主。另一方面，通过协同金地集团产业公司在产业园区、商业、商办、公寓等专业条线的运营能力，对建筑物本身进行改造提升，并通过资产运营综合赋能，挖掘并提升资产价值。未来在项目退出阶段，ABS、CMBS是我们以往采用过的较为成熟的模式，同时借鉴现在基础设施REITs的经验，未来在产业园区领域我们也希望能够尝试REITs的退出方式。

 

 

 

 

 

 

 

资产证券化

 

 

 

 

 

 

 

 

克而瑞资管：首批公募 REITs 在市场上引起了热烈的反响，想请您分享下您对于REITs 未来的发展方向的一些看法？

 

 

许亚峰：首批公募REITs成功发行对于国内市场可谓是久旱逢甘露，这是非常重要的一步，标志着我们真正能够把资本市场的资金导入到底层资产。通过发挥资本市场的配置能力，把资金导入到核心的底层资产，从而帮助市场降低杠杆，缓解高负债的压力，包括首批基础设施REITs涵盖到的产业园、物流等，也是我们关注的底层资产业态，将为我们提供案例参考和借鉴意义。同时由于资本市场的透明性，资本交易的规范性，首批公募REITs的成功发行会对整个资本市场，甚至投资市场起到非常深远的引导作用。未来对于持有类资产的估值，将会由资本市场对它的定价，来反推出这个资产当前的收益价值，从而对这个资产进行定价。随着第一批试点的成功，不论在资产质量方面，还是认购情况方面，都取得了不俗的成绩，未来公募REITs的整体规模都将持续扩大。

 

克而瑞资管：打通传统的房地产私募基金和资产证券化产品模式，稳盛在 REITs 领域做了哪些探索和尝试？

 

许亚峰：首先，稳盛投资目前主要会做一些早期的PE投资。项目首先需要一定的经营过程，才能达到稳定运营，实现持续的资金回报。因此我们的重点现在放在第一步，即通过PE投资获取项目，再通过高效的运营能力，帮助项目进行改造提升和价值增值，实现稳定经营和稳定的现金流。

第二，稳盛投资会持续关注所投项目底层资产的经营情况，未来在适当的时机会考虑和REITs的结合，在资本市场实现退出，在政策允许情形下打通公募的市场，变成公众可以购买的一个稳定收益的产品，这是未来我们希望在公募REITs赛道上的运作策略和方向。

 

 

 

 

 

 

 

展望未来

克而瑞资管：近来房企在银行端融资困难，资本市场再融资规模也不断压缩，您认为在这样的背景下会给房地产股权基金领域带来什么样的发展机遇与挑战？

 

 

许亚峰：目前，从整个房地产行业来看，在资金端、项目端、政策端都面临比较大的压力，并且挑战重重。这样的行业大环境下，促使行业相关企业纷纷进行自我升级、业务转型来寻求转变。外部的压力也成为了推动我们进行自我迭代的动力，未来稳盛投资不单单是做住宅投资，还要加大在城市更新领域，包括产业园等持有类项目的投入力度。以往行业普遍认为此类项目周期较长，短期回报较低，操作较为困难。但我们认为这是一个充满机遇的新的发展路径，稳盛投资将通过此类项目，用长期的资金，做长期的项目，实现持续、稳定的投资回报。我们可以看到，像美国、香港、新加坡、日本等国际成熟的资本市场，更多是依靠持有类资产来达到较高的项目体量与规模，这也为我们提供了良好的借鉴意义。未来我们也希望能够拥有一个更加规范化、国际化的资本市场，给我们带来新的发展机遇。

 

 

克而瑞资管：今年正值金地集团上市 20 周年，稳盛协同金地集团“投资+代建”模式为金地集团多元化发展做出了卓越的贡献，未来稳盛将在哪些领域发挥的重要作用？

 

许亚峰：稳盛投资作为金地集团旗下独立运营的金融业务板块，同时能够服务于集团的整体战略，协同发展。以往在房地产开发股权投资和投资+代建等成熟业务领域，我们一直保持着和集团的有效联动，并取得了不错的成绩。今年是金地集团上市20周年，在新的发展时期，金地集团提出了“两商”发展战略——综合型城市服务商、产城融合新区发展商。在产城融合领域，我们将寻求与集团内部更深的联动，充分发挥我们在资本市场的能量，为集团的整体发展贡献力量。我们的目标仍然是做一个最具价值的国际的房地产金融服务商，在原有住宅类业主之外，我们希望加入更多城市更新、产业投资的元素，在多元化投资发展道路上不断前行。

 

稳健的发展战略，创新的多元化投资策略，专业的资产管理运管能力，坚实的资源后盾，都将助力稳盛投资在全新的赛道上披荆斩棘，开创国际房地产金融服务全新标杆。

 

部分项目展示

广州科学城核心区域产业园

该项目总建筑面积约15万平米，迎合区域市场发展和公司策略，该项目以“科技型研发+办公”功能为主导，产业布局定位于生物医药、电子信息、人工智能等符合当前经济发展趋势和区域产业布局导向的热门领域，打造综合性高品质标杆性园区，资本策略方面，未来也希望能够跟REITs发行进行良好对接，形成良性的资本运作模式。

 

杭州·金地威新科技园

杭州·金地威新科技园效果图

该项目位于运河产业带发展之上，智慧网谷小镇内。在数字经济的浪潮下，聚焦数字产业，赋能区域及城市的未来发展。项目由4栋品质高层办公和12栋花园独栋构成，引入生态办公理念，打造网谷内稀有的私享立体花园式独栋院墅办公场，配置屋顶花园、露台、私密庭院，让企业员工在办公时可以尽情与大自然亲密接触。此外，项目以甲级办公标准，精选铝板+LOW-E玻璃幕墙立面，打造约8.92米挑高大堂，局部约5.2米层高地下室等，营造高端精英办公场域。园区内构筑十字景观轴，水岸景观带，配备约7500方配套商业，为商务人士提供便捷的休闲区域。

 

上海·金地威新8号桥（8号桥早期）

改造前    

改造后

上海8号桥项目位于上海市卢湾区新天地商圈，占地面积约19,303平方米，是上海首批创意产业集聚区，其原址为原上海汽车制动器厂、申贝机械厂、白象电池厂、色织三厂。自2003年开始，在上海市政府、经委、卢湾区人民政府的支持下，由启客集团陆续对旧厂房实施改建翻新、招商并运营管理，将凝聚着特有的历史底蕴和文化内涵的老厂房变成了吸引创意人才、激发创意灵感、集聚创意产业的新载体。2015年金地商置完成了针对上海8号桥项目的股权收购并与启客集团战略合资进行系列产品的合作。“上海8号桥项目”有效地提升了所在区域的城市面貌，支持了传统企业的升级转型，为当地创造了新的税收及就业增长点，达到了企业效益和社会效益的平衡。

2017年，“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”，简称“八号桥ABS”，获得上交所核发的无异议函，稳盛投资担任交易顾问和总协调人。这是中国首单文化创意产业园区“轻资产”资产证券化产品，为文化创意园区类项目“轻资产”运行开辟了金融创新运作模式。上海8号桥项目ABS凭借创新、高效、优质等特点，荣获国际金融地产创新大奖-投融资创新金奖。

 

上海·金地威新8号桥（滨江园）（8号桥五期）

上海·金地威新8号桥（滨江园）实景图

金地威新8号桥（滨江园）占地面积17000ｍ²，总建筑面积25000ｍ²。项目位于上海市打浦路603号，地处黄浦滨江的风貌区内，紧邻徐汇滨江。未来将与徐汇滨江及世博滨江整体形成上海滨江办公的新集聚区。其中项目一大特点，是其区别于办公楼等标准化的传统环境，有更多灵活展示的空间，尤其推荐给设计相关领域的展示型办公企业。

 

金地·喜悦荟Oopcity（上海康健广场）

改造前

改造后

稳盛投资在2019年主导了对上海康健广场项目的收购，这是一个社区型的商业。项目位于上海核心的徐汇区，具备优质的区域消费和教育资源基础，周围学校遍布，让该项目在教育和娱乐方面有非常大的需求潜力和价值提升空间。首先，通过对物业的改造升级、对建筑物使用效能的提升，让康健广场在硬件条件上的有一个全新的形象。同时，在运营管理中，注重服务水平的提升。新的康健广场，引入了盒马鲜生、星巴克、麦当劳、必胜客等餐饮服务商，还有吉的堡、学而思等教育培训机构等等，在招商过程中充分考虑了进驻商户与周边需求的匹配度以及可以提供的产品和服务质量，进而提升整个商业体的综合服务水平，将康健广场打造为一个以儿童教育和休闲娱乐为服务主题的社区型购物中心。全新的康健广场命名为“金地·喜悦荟Oopcity”，已在2020年12月正式开业，开业出租率达99%、开业三日客流10万人、开业三日营业额达270万元，“金地·喜悦荟Oopcity”的亮相给该地区的社区业主带来了非常大的便利和全新的服务体验。