在近期的十四五规划中，再次提到了“房住不炒”，在这种调控新常态下，房地产投资机构应该怎样主动寻求市场的投资机会？近日，稳盛投资总裁许亚峰接受了中宏网专访，就这一话题与记者进行了对话探讨。
中宏网上海11月24日电（记者 周涵欣） 作为地新引力“2020年度最具影响力地产基金”之一的稳盛投资，是一家专注于国内外房地产市场投资管理的另类投资机构，由国内领先的房地产上市公司金地集团出资设立，是金地集团“一体两翼”战略的重要组成部分，在北京、上海、深圳、香港等地均设有分支机构。
从与UBS合作创立第一只美元基金，并成功募集、投资超过2亿美元开始，在过去十多年里，稳盛投资作为金地集团地产投资业务的独立运营的战略载体，主要发展以住宅开发项目股权投资和协同金地集团的“投资+代建”业务模式为核心，同时探索包括城市更新基金、核心增值基金、旧改基金、海外投资基金、资产证券化等业务在内的综合业务体系，并与国际机构投资者、国内一线的保险公司、资产管理公司、主要商业银行、信托公司、证券公司、公募基金等进行了紧密的合作，结合自有资金、投资者及战略合作伙伴的投资，构建起多渠道多层次的资金来源。
现任金地集团稳盛投资董事总经理、总裁，中国房地产业协会理事，中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会副会长的许亚峰，曾参与设立金地集团(GemdaleCorporation)与瑞银环球资产管理集团(UBS)共同担任基金管理人发起国内第一只标准化房地产美元基金；曾负责金地集团收购香港上市公司的资本运作以及金地集团与MorganStanley的合资合作工作。近日，许亚峰先生应邀接受了中宏网记者的专访。他认为：“投资行业是一个长跑的概念，要坚持好自己的投资逻辑，不需要短期内达到一个宏伟目标，要坚持自己的速度、发挥自己的优势、坚持自己的定力，做一个长期的事业。”
金地稳盛投资总裁 许亚峰
顺应市场变化，发展多元化综合业务体系
在近期的十四五规划中，再次提到了“房住不炒”，在这种调控新常态下，要顺应监管要求，主动寻求市场的投资机会，投资方式要更为多元，投资策略要更为稳健。作为金地集团旗下的另类投资板块，稳盛投资已积累了十余年的市场判断能力和项目管控经验，能够对行业资源和稳盛的核心优势进行有效的整合。
近年来，稳盛投资致力于发展围绕一二线城市和强三线城市的住宅开发项目股权投资、旧改基金、城市更新基金、核心增值基金、资产证券化等重点业务模式的多元化综合业务体系。开发类的股权投资项目和协同金地集团的“投资+代建”模式，都仍会是稳盛投资未来重要的投资方向，与中小开发商开放合作，充分发挥稳盛在资源整合、融资能力、品牌溢价、主动管理等方面的核心优势。
存量市场方面，旧改基金，重点关注大湾区、京津冀、长三角等城市经济群和具有潜力的二线省会城市的投资机会。城市更新基金，将用于投资新经济相对比较发达的一线城市、新一线城市的办公、产业园、社区商业和长租公寓等。核心增值基金，会关注具有需求潜力和价值提升空间的社区型商业、产业园、小型综合体等，在收购资产后，通过对资产的运营改造为资产赋能，使资产得到价值提升。
金融创新方面，资产证券化，是稳盛投资与金地各业务线深度联动，通过ABS、CMBS、类REITs、REITs等金融工具，借助资本平台打造从地产项目收购、融资、管理到退出的完整闭环。
通过“精准投资、精心定位、精细运营”提升资产价值
提及房地产基金，大家通常都会用“募投管退”来衡量一个地产基金公司的综合能力。“募投管退”实际上是一个系统性的相辅相成的能力，同时在技术和能力的要求和关注点上又有差异化。投的环节是站在买方市场角度，对项目的风险和投资回报进行评估。退的环节是站在卖方市场角度，对交易对手有充分的理解和认知，把控风险和收益的对等及平衡。“募投管退”各个环节都需要核心专业团队的专业能力和长期的关注。从定位、招商、运营、改造，到后期的市场推广和退出等各个环节做到精细化协调管理以便将资产管理效能******化的价值得到充分的发挥。通过精准投资、精心定位以及精细运营，着力挖掘资产效益，创造基金价值。在当前的市场环境下，当面对房地产各个业态和募投管退的各个环节时，非常需要和各个细分领域的专业团队精诚合作，形成各自优势资源的互补和协同发展。
打造“PE+REITs”双轮驱动模式
据许亚峰介绍，稳盛目前持有的存量资产都在运营和持有期，还没到退出阶段，“我们策略上最理想的是能够将资产包发行一个REITs产品，真正能做到REITs退出。未来最理想的状态是可以打造‘PE+REITs’双轮驱动模式。”
首先，在项目前期开发阶段，可以通过私募基金以合法合规的方式，对项目投入一定规模的权益资金，再去对项目进行获取、改造、增值、运营；其次，在项目持有阶段，资产形成相对稳定的现金流之后，可以通过资产证券化的方式，在资本市场实现退出，在政策允许情形下打通公募的市场，变成公众可以购买的一个稳定收益的产品。募、投、管、退4个环节真正打通，在不同的阶段引入不同的投资者，到稳定阶段选择公募化，也是稳盛投资研究探索的一个主要策略方向。
REITs对于中国房地产投资的意义
今年，国内基础设施公募REITs试点正式起步，许亚峰向记者分析了其对于房地产投资和企业融资的意义。
首先，REITs可以为持有型物业的融资和退出提供一个更多的选择，是对不动产存量资产市场进行资本运作的更好的手段。借鉴国际成熟市场的操作经验，REITs形成平台效应后的资产包组合策略效应、多样化融资工具以及较低的融资成本等优势会对原始权益人和发起人的投资管理平台持续稳定和高资本周转利用效能发展具有更重要的战略意义。
第二，标准化公募REITs实际上会为广泛的投资者提供投资不动产存量资产的机会。目前来看，本次基础设施REITs的推出中短期来看很大程度上将以机构投资者的参与为主，而更加成熟市场的投资端应该是结合资产和产品的特点进行的债权和股权类资金投资的良好平衡匹配，为不同策略类型、风险收益要求的投资提供参与的机会，进而在资本市场自由流通。从资产端和投资端来看，公募REITs在我国拥有巨大的发展空间，同时广泛投资人通过资产市场的参与，使得优秀的资产和团队将更加有信心，不如人意的项目将会面临更大的挑战和压力，公募REITs不是万能的退出工具，而是透明度和市场化程度更高的金融产品。
第三，REITs对资产的质量、收购和运营管理能力等方面提出了更高的要求。基础设施REITs的指引文件，坚持权益导向和遵循市场原则，明确符合要求资产的独立稳定现金流和结构化“风险隔离”属性，这些要求都符合国际化成熟资本市场标准REITs的定义和特点，将更加有效地推动不动产存量资产良性发展机制的建立。
对于未来，许亚峰表示：“开发类的股权投资项目和协同金地集团的‘投资+代建’模式，是稳盛始终专注并且相对占优势的领域，未来依然是稳盛所关注的核心业务。对于存量市场，在新经济相对比较发达的一线城市、新一线城市，具有需求潜力和价值提升空间的产业园、新型办公、社区商业、长租公寓都会是稳盛重点关注的投资门类。”
