报告要点

经济仍在探底，短期对地产复苏不利。8月工业增加值增速6.9%创08年四季度以来新 低，对应的当月GDP水平估计已到6.5%附近，经济下行压力加大。按照目前统计到的 机构对中国经济的预测，2014年中国GDP增速将降至7.4%，2015年GDP增速还将小幅 回落到7.2%，经济寻底的过程仍将持续。我们同意任志强先生的看法，在经济发展出 现下滑时，老百姓的收入和消费能力必然受到影响，房地产市场的复苏也将受到制 约。

不同于以往，今年经济数据和政策表态的组合非常微妙。按照以往的逻辑，经济的低
迷通常都会带来政策的全面刺激，地产又成为最先受益者。但8月经济数据的超预期回 落，中央政府似乎依然保持着政策定力。总理在达沃斯论坛上讲话强调就业状况的健 康，并提出不依靠强刺激来推动经济发展，而是依靠强改革来激发市场活力，相当于 重申了 “新常态”下的基本政策取向：只托底不搞刺激，定向措施可期，总量政策难 出。这可能是我们看到M1/M2/社融总额等货币总量指标增速短期回升后又回落至低位 的重要原因。

货币政策与地产销售密切相关，货币政策的迟迟不发力，的确已经影响到地产复苏进
程。1-8月全国房地产商品住宅销售额下降10.9%，销售面积下降10%，创今年新低。近 几个月虽降幅波动幅度不大，但颓势未改。
地方政府远比中央政府积极，7-9月一二线城市纷纷取消限购挽救低迷楼市，事实上， 限购取消的确起到了一定作用。我们选取了 7-8月放松限购的15个城市分析发现，7-8月 这些城市成交量较6月有约20%的反弹。但从9月看，这些城市整体成交量环比却将下降8%，传统“金九”旺季也成泡影，目前来看，限购对这些城市销售的持续改善难 以乐观。一些地方政府也开始积极推动信贷放松，比如要求降低二套房认定标准以及 首套房的贷款利率。但从中长期居民贷在人民币贷款中占比看，该值目前已在相对高 位，意味着信贷扩张依然要视货币总量增加而定，而这更需要从央行及国务院等更高 层面的推动，而非商业银行自身。

不过从地产投资角度看，未来中央从货币政策对地产更大力度的托市可能不是可选
项，而是必选项。1-8月房地产投资增速持续下滑到13.2%，我们预计未来还将回落， 其中原因除了销售变差外，还有地产企业杠杆可能见顶导致的投资能力下降。即使销 售不在恶化，我们预计2015年一季度房地产投资增速可能降至个位数（2014年一季度 投资增速16.8%)，届时对经济的负面影响将更加显著。
关于各城市销售、土地市场、以及房价表现请详见报告。整体来看，由于城市库存及 去化周期仍在高位，预计房价在今年内还将延续跌势，土地市场的低迷也不会有太大 好转。

但也请大家不要悲观，市场总是周而复始，有起有落，金秋随后将是严冬，严冬之后 自有春天在守候！山重水复疑无路，柳暗花明又一村！低谷不仅仅是表面显示的衰 败，更是在孕育新的繁荣！
 “沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”-愿与君共勉！