说明

为什么要关注A股上市房企?因为我们认为：

(1) A股上市房企有大有 小，有民营有国企，经营范围覆盖国内主要的一二三线城市，其经营状况 很可能是整个房地产行业的一个缩影。

(2)上市房企的经营数据更加真 实，更能反映行业现状。
企业的哪些经营数据是我们需要重点关注的?

(1)负债状况。

(2)短期 偿债能力。

(3)存货状况。
为什么重点关注这些数据？

因为：

(1)整体的负债情况会影响企业长期 再投资的能力以及再融资安排（比如倾向于债务融资还是股权融资）。

(2)偿债能力以及存货状况会影响企业短期的拿地、开工行为，同时会 影响企业短期的销售策略，比如是否倾向于降价，是更注重现金回轮还是项目利润等。因此，关注A股上市房企经营情况有利于我们更好的判断行 业投资及价格趋势。

(注：本研究样本为108家a股开发类上市房企，不含园区类房企）

核心结论（数据截止2014年三季报）

整体负债仍在高位，偿债能力很差，存货去化压力依然很大。负债方面：108家开发类上市房企资产负债率达到新高75.9%，扣除预收款后资产负债率52.1%，净负 债率仍在93%高位。偿债能力方面：108家开发类上市房企现金与有息债比降至新 低31.7%;现金覆盖短期有息债倍数为0.92，也在历史低位；存货去化压力方面： 108家开发类上市房企存货去化周期为12.8个季度，上升至同期历史新高。

公司分化更加明显，非龙头房企面临更大资金困境。负债方面：“招保万金”扣
除预收款后资产负债率为42.9%，而“非招保万金”类房企达到新高的58.2%; “招保万金”净负债率維持相对平稳的62.3%，而“非招保万金”类房企达到新高 的113.9%。偿债能力方面：“招保万金”现金与有息债比43.5%; “非招保万 金”类房企现金与有息债比降至新低26.9%; “招保万金”现金覆盖短期有息债倍 数回升至相对高位的1.75，而“非招保万金”类房企下降新低的0.7。存货去化压 力方面：“招保万金”存货去化周期为9个季度，“非招保万金”类房企为16个季 度。

房企整体很差的资金状况以及高库存，可能导致房企在现阶段仍会以销售走量为 主要策略.同时在土地投资能力上依然偏弱。从存货去化周期看，非龙头房企土 地储备受多.从现时点较高的毛利率看，非龙头房企的优质土地荻取能力的确可 能受强.但从更低的净利率看.非龙头房企的操盘能力更差。由于多数非龙头房 企目前更差的财务状况，叠加市场弱势，预计未来企业间或项目间的并购发生的事件还会大幅增加。