2018年8月1日-4日，由观点地产新媒体主办的“2018博鳌房地产论坛”在海南举行。在大会开幕的首日，稳盛投资总裁许亚峰先生做客博鳌直播间，就“去杠杆”大环境下的新业务突破和资管新规出台背景下的未来融资发展空间等问题，与观点地产新媒体记者进行了对话。
当前，全国的政策和市场，都在处于“去杠杆”的大环境之下，作为一家有十年经验的房地产私募基金企业来说，稳盛也在不断地探索适用于我们的生存之道。而在这样的背景下，金融企业能否做出迅速的反应，来适应市场的变化，也是至关重要的。
城市更新、存量资产会拥有更大舞台
首先，对于业界普遍认为存量资产将会拥有更大的舞台这一观点，许总表示非常认同。一直以来，稳盛在开发型基金的运作上，有着非常丰富的经验和优势。这个优势稳盛依然会持续发挥下去，但在房地产市场已经迎来存量时代的情况下，稳盛也在积极进行创新的探索与转型。比如，去年稳盛所投资的八号桥项目，就是一个典型的轻资产租赁+改造+运营+价值提升的项目，也是国内首单文化创意园区ABS产品，这除了金融创新意义外，更是给以轻资产运营为主的地产企业打开了新的融资渠道。许总透露，稳盛接下来的发展重点，也是要在城市更新领域去布局，并且在投资的方向会更加广泛，不单单是文化创意产业园这种类型，而是在办公、长租公寓、区域或社区型商业购物中心、产业园、工业园等业态都会有所覆盖。
拓展资产证券化创新业务，希望在REITs领域有所建树
此外，市场对于REITs的呼声也是越来越高，许总表示，稳盛也将在继续研究拓展资产证券化的创新业务的同时，争取在“纯REITs”等领域有所建树。许总认为，无论是机构还是市场，大家都已经做了相当长时间且相对充分的准备，来迎接REITs的推出。最终还要看监管机构能够真正给到市场一个实施的路径，机构就可以按照规范监管的路径去搭建产品。包括从城市发展的阶段来看、从资产的结构来看，以及从投资人的需求和长远的选择来看，都是需要这种具有长期稳定回报的资产，而REITs是具备这样的商业逻辑的。尤其是在现在“房住不炒”的历史阶段下，这更是一个让投资保值增值的重要手段。稳盛在这个领域也在积极推进研发新的产品，希望在保持金融市场创新领先地位的同时，也能够为城市更新和存量地产的良性健康发展贡献价值。
做资本的纽带，合作中小企业，实现优势互补
当提及资管新规对于市场的影响时，许总首先表示理解并认同监管的目的与核心诉求是要合规，这对于整个行业长远的发展来讲，无疑是有益的。从整个的政策趋势上来看，去杠杆仍会持续，所以我们更要抱着审慎的态度去面对政策的调整与市场的变化。从未来长远的发展趋势来看，更多的要去投资标准化的产品，寻求更稳健的资产。在这样的环境下，资本往往会倾向于选择经营能力更好、风险更低、负债率更低的规模型企业。同时，许总表示，中小企业在可能面对资金压力的情况下，要摆正心态，要专注于自身的优势资源去谋发展、谋出路。中小房企可能会在某一地域或某一经营领域，有自己独特的优势，那么就要在自己所擅长的细分领域里做精做细。因为，未来的房地产行业会形成更加精细化、专业化的市场分工，企业要在这个市场分工中找准自己的定位。在这个过程中，也会给稳盛这样的私募基金带来比较好的机会。稳盛作为资本的纽带，依托金地集团的核心竞争力，发挥我们在资本运作、资本市场评级、品牌影响力和资金上的优势，结合一些中小开发商自身的独特优势，可以通过股权的合作，把这些中小房企和大型房企的优势形成结合和互补。这也是稳盛未来的一个发展方向和机会所在。
以下为观点地产新媒体对稳盛投资总裁许亚峰先生的采访实录
观点地产新媒体：最近一年以来，很多地产商陆续改名，去掉“地产”二字，要做城市运营商，房地产其实已经进入存量时代。有观点认为，实际上房地产私募基金也一样，并不仅局限于房地产开发，存量资产才是更大的舞台。对此您怎么看？
许亚峰：对这个方向，我确实非常认同。从目前行业的发展来讲，纯开发型的业务已经发展到了一个比较极致的状态。无论是从开发量、销售额，还是到我们追求的高周转策略，大家都已经做的比较极致了。对于未来新的发展空间，存量资产的改造提升和整体运营，一定是一个更加广阔的市场。我们去看一线的北上广深和像杭州、南京、武汉这样的强二线城市，它的商业的经营、办公的增长、产业的发展，都可以看到更好的发展前景。那么，对存量资产的改造提升、持有运营，做城市综合运营商，无论是对开发商，还是对私募基金都会有比较好的前景。包括我们稳盛，除了开发型基金、股权基金这样传统的强项业务之外，也在重点加强基于存量资产的城市更新基金业务的发展力度。
观点地产新媒体：对于私募基金来说，在存量时代当中可以发挥的空间和优势您认为有哪些？
许亚峰：存量资产的分布并不是非常成体块的，像原来的开发业务，政府是整宗出让土地的，但涉及到存量资产的时候，他会处于相对零散的一个状态。那么，这个时候就给了私募基金一个发展机会，因为在这种情况下需要像私募基金这种更加灵活的交易能力和模式。当然，与此同时，存量资产对经营能力的要求会更高。它不仅仅是一个简单的开发业务，未来它涉及的门类会非常多，比如办公、长租公寓、产业园、商业等等，它会是完全不同的产业布局和经营逻辑。所以，这个时候就不是某一家或某一方能够通吃的状态，一定是需要从资本、从运营能力、从资产等方方面面的资源整合，才能够更好地发挥出存量资产的魅力。
观点地产新媒体：了解到稳盛之前投资的八号桥项目也是资产证券化的一个典型案例，那么在这个项目之后，稳盛在城市更新上有没有新的计划和布局？
许亚峰：是的，八号桥项目确实是稳盛在城市更新领域一个非常典型的投资，也是我们非常感兴趣的一个方向。我首先介绍一下它的商业逻辑，未来我们也会按照与它类似的商业逻辑去推进。八号桥本身有一个比较强的运营团队启客威新在经营管理，但同时他也是一个创业团队，经营能力比较强，但对资本的复制能力会偏弱一些。所以在这种情况下，稳盛投资作为资产支持证券的交易顾问，连同金地集团资本管理部和金地商置一起，在启客威新的运营管理团队的配合下，对项目的现金流和偿付能力进行了全面的分析和测算，确定了项目的入池资产，同时也对交易结构、产品结构、发行规模等进行了反复的探讨并探索出创新型的解决方案，为这个资产本身形成了一个可持续的发展模式。实际的情况是，他在拿回现金以后，又陆续投入到两三个新的项目中。这样有比较好的经营能力的资产运营方，就有了滚动发展的能力。对于基金来说，也有了一个不断去投资的发展前景。我们今年也已经发起了一个新的城市更新基金，在这个基金投资的领域会更加广泛，不完全是原来的这种创意产业园模式，而是在办公、商业、公寓、产业园、工业园，都会有所覆盖，这是我们今年重点的一个发展方向。
观点地产新媒体：刚才我们也提到了资产证券化这个话题，现在对于企业来说，这也是一个比较新的融资方式，对于私募基金或房地产市场来说，资产证券化在哪些业务领域更具有投资前景？
许亚峰：我认为资产证券化肯定还是在存量资产上更有前景。因为，像之前开发的模式，更多的是针对一个新的项目的开发，从拿地开发建设到销售退出，整个投资周期就结束了。但是存量资产需要更长期的资本，同时需要长期的运营能力、长期的投资人，通过资本市场建立一个长期的生态圈。
观点地产新媒体：现在，国内也有积极地在推进REITs的发展，包括很多人也会觉得是否要去引进一些国外的模式，比如新加坡、美国的模式，但是从国内的现实环境来说是不是完全适用呢？
许亚峰：我认为中国要借鉴的，应该是一个整体的商业逻辑。因为美国也好、新加坡也好，都是在不同的税务法案、不同的资本市场结构、特定的环境下，产生出来的产品。但这背后的商业逻辑是类似的。因为投资人都是希望能够在这种资产证券化或者在这种长期运营的资产中，获得长期而稳定的回报。资本市场是能够通过一个相应的资本结构去给到解决方案的，这个背后的逻辑是固定的。不一定非要通过美国的REITs结构、还是新加坡的REITs结构去推出，但是我觉得中国目前是具备推出REITs的土壤的。无论从城市发展的阶段来看，还是从资产的结构来看，甚至是我们的机构投资人、高净值客户，未来长远的投资选择，都是需要这种具有长期稳定回报的资产。这也是现在“房住不炒”这样一个大的历史阶段下，让投资保值增值的比较好的手段。
观点地产新媒体：刚才您提到中国已经具备推出REITs的一个土壤，但多年来他还是进展的比较慢，那么中间还需要突破哪些障碍？
许亚峰：其实我认为，大家所说的障碍，包括交易结构、主体、税务等等问题，都是一些技术的难点。但是这些技术问题，应该是有方法去解决的。我们国内，无论是机构还是市场，其实已经都做了相当长时间而且相对比较充分的准备。包括近两年，我们看到类REITs产品蓬勃的发展，也说明了市场会具有比较好的潜力。当然，最终还要看整个监管机构能够真正给到我们一个实施的路径，机构就可以按照规范监管的路径去搭建我们的产品。在这个过程中，市场会根据不同的交易结构或市场估值，逐步贴近资本市场的发展，最终给到一个合理的估值，慢慢形成一个相对稳定的发展市场。
观点地产新媒体：7月20日资管新规细则下发，但是细则并未给委外资金投向私募做出明确规范。很多人担心过渡期过了之后，按照4月底下发的资管新规，私募委外投资或有被清零的风险。对此您怎么看？
许亚峰：资管新规以及正在征求意见的配套文件，对委外这一块的确有很多限制，诸如明确资管业务为表外业务、严禁资金池、打破刚性兑付以及限制多层嵌套等。特别是正在征求意见的银保监理财新规，对理财资金投资非持牌的私募股权基金有更加明确的限制。目前我们也在密切关注相关动态。之前银行委外出现、大规模存在的背景，就是好的私募基金管理人对行业有着更深的理解，以及基金管理能力更加突出，所以银行作为较低风险偏好的投资者也愿意把资金交给这样的私募基金进行投资并获取相应收益。从这一方面出发，我们还是非常有信心吸收到广泛、优质的投资者的。
观点地产新媒体：另外，在资管新规里面，其实公募产品可以投向一些非标，适度地往中小微企业去扩展，但是从实际情况来看，公募基金可能基于安全考虑，还是会投向大型的、国企的以及收益比较好的房地产行业，有人会觉得这也是一个“放水”，这是不是也意味着中小企业可能分到融资也会很难？对此您怎么看？
许亚峰：我觉得这两个界定应该要更清晰一些。我们应该要理解的是，整个政策希望支持的是中小微企业，但并不是指单一的房地产类的企业。也就是说，我们要去鼓励和推动的，应该指的是自主品牌、自主创新的工业、创业企业这类的中小微企业。单就房地产企业来说，我认为整个资本市场，包括从发展趋势上来说，会慢慢地聚集于更加规范、经营能力更强的规模型企业。我觉得这两个概念是完全不同的，应该要区分开。
观点地产新媒体：按照您刚刚的一个说法，这一轮对金融去杠杆进行适度纠正，去杠杆要按照节奏来推进，那么对下半年的房地产市场的融资环境会带来哪些影响？
许亚峰：从今年整个的政策趋势上来说，去杠杆的趋势仍会持续。包括昨天刚刚开完的政治局会议，对遏制房价增长的态度也是非常坚决的。所以，我觉得从大趋势来看，不管是对投资还是对未来资本市场的预期，我们一定要抱着一个更加审慎的态度去面对。
观点地产新媒体：按照您刚刚的说法，可能中小企业下半年的融资会更难，像大规模的房企可能会冲的更高，他们在融资上可能更有优势，那中小企业下半年的一个融资环境可能也不是很乐观？
许亚峰：我觉得中小企业确实会面临比较大的一个难度。因为整体行业的趋势是在去杠杆，在这个过程中，意味着，第一，要规范，对很多金融机构的要求更加严格；第二，在去杠杆过程中导致资金量缩减的状态下，资金会优先选择一些经营能力更好、风险更低、负债率没那么高的一些企业，获得更好的资金支持，那么中小企业就会面临一定的困难。但我觉得这也是整个房地产行业发展的一个方向。回望过去的三年五年，这个趋势也是很明显的，整个行业在朝着规模化企业在聚集。不管是50强，还是100强，占全行业的比例还是在不断地提升。所以对于中小企业房企，第一要看清市场的趋势，第二是跟大的房企或机构合作会是一个必然的趋势。
观点地产新媒体：有业内专家表达过这样一个观点，就是中小企业自己的心态没有摆正，所以说现在是行业的一个洗牌也好，或者说是规模更加集中的趋势也好，最终的定位可能是我只赚属于我自己能够赚到的钱，如果是我自己没有办法掌控的资产，我赶紧要抛掉，您觉得也是要把心态去放平吗？
许亚峰：我觉得是这样的，未来这个行业会变得更加多元化和专业化。不是说中小房企就要退出行业什么都不做了，而是说它应该对自己有一个更加清晰的定位。比如，它在某一个地域范围内有地源的优势，或者再某一个经营领域有自己的专业发展，这样就可以去寻求与一些规模型企业去合作。此外，在未来它可以朝某一个专业领域去追求专业化的发展，比如专注于办公、公寓、某一类商业、文化创意产业园、工业园等。未来可能会形成更加专业化的市场分工，大家都要在这个市场分工里找准自己的定位，而不是某一方独大通吃的状态。
观点地产新媒体：那其实像行业的集中度的一个提升，像小房企可能会寻找其他一些出路的时候，对私募基金是否也会有一个比较好的机会？
许亚峰：是，我觉得在这个过程中确实会给我们私募基金带来一些机会。我一直定义稳盛为一个资本纽带，我们也在做和中小房企去合作的一些事情。我通过股权合作，作为资本的纽带，把这些中小房企和大型房企的优势形成结合和互补。目前我们看到的是，这种业务逻辑在市场上还是有挺多机会的。从未来长远的发展来看，我们在做稳盛所擅长的开发型基金的同时，去拓展一些持有类的资产。这个背后的商业逻辑是类似的，就是我们依托金地集团的核心竞争力，发挥我们在资本运作、资本市场评级和资金上的优势，同时结合一些中小开发商自身的优势，探索更多的合作，我觉得这是未来的一个机会。
